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Hipotecas Exóticas Significan "Comprador Tenga Cuidado"

por Dianne Molvig

Las hipotecas exóticas o sea, las que son diferentes a las hipotecas tradicionales, son más riesgosas para el consumidor. Y a la vez, son atractivas a los prestatarios por varias razones. Ofrecen pagos más bajos, a pesar de que sólo duren cierto tiempo. Los pagos suben posteriormente, quizás se doblen o más. Pero algunos consumidores rechazan pensar en lo que pueda suceder en el futuro. Ellos quieren comprar una casa, y con los precios altos de las casas en algunos mercados, ellos pueden tener problemas para calificar para hipotecas convencionales. Ellos ven una hipoteca exótica como uno de los pocos caminos que pueden tomar para ser dueño de una casa—o como una forma de comprar más casa de lo que pudieran darse el lujo.

Otros consumidores que se interesan en las hipotecas exóticas ya son dueños de una casa. Se están cambiando de las hipotecas tradicionales, atraídos por la posibilidad de pagos mensuales más bajos. Pero también serán golpeados por pagos astronómicos. Y ellos no se pueden escapar de la hipoteca sin pagar miles de dólares en cargos.

Ya sean compradores de casa por primera vez o propietarios de casas que refinancian, estos consumidores terminan en la misma situación grave. Ellos no pueden darse el lujo de pagar sus hipotecas. Y se enfrentan con la situación de perder sus casas y arruinar su crédito permanente.

Riesgoso y Confuso

Parte del problema con las hipotecas exóticas es que los consumidores no las entienden. Estas hipotecas generalmente incluyen dos tipos de préstamos:
  1. Hipotecas de sólo intereses—esta hipoteca es conocida como una hipoteca de Interest Only en inglés. Con una hipoteca tradicional, su pago mensual incluye el monto principal e intereses. Una hipoteca de sólo intereses requiere que usted sólo pague el interés durante un período limitado, generalmente de tres a diez años. De manera que usted recorta su pago mensual durante ese tiempo. Pero la suma principal que usted debe, no desaparece. Eventualmente, usted lo tiene que pagar de nuevo, al igual que los intereses, y su pago mensual sube. Muchas de estas hipotecas también tienen tasas de interés ajustables. Así que si las tasas de interés suben, su pago de hipoteca se incrementa igualmente.
  2. Hipoteca de tasa ajustable con opción de pago—esta hipoteca es conocida como un ARM en inglés. Le permite que usted escoja de entre muchas opciones de pago de mes a mes. Por ejemplo, usted podría pagar sólo los intereses en su pago mensual. O podría pagar el mínimo, que es incluso menos que la suma de interés. En ese caso, el interés que usted no paga, se suma a la cantidad total que debe en la hipoteca. Usted podría terminar debiendo más de lo que pidió prestado al principio, una condición conocida como amortización negativa. La opción de pago ARM generalmente inicia con tasas de interés extremadamente bajas, y luego las tasas pueden aumentar. Estos préstamos se vuelven más confusos incluso con tales características como "períodos de recálculo" y "pagos para terminar la opción." Está de más decir que en múltiples formas usted puede quedar atrapado con un gran aumento repentino en sus pagos.

Listo para el golpe

El rasgo común y la raíz del problema para estos tipos de hipotecas es el golpe del pago. La mayoría de compradores de casas regulares simplemente no tienen suficientes recursos en sus presupuestos para absorber un pago de hipoteca que sube de 30% a 100% o quizás más.

Hablando del golpe de pago, otro tipo de hipoteca que algunos defensores del consumidor observan que es igual de peligroso que una hipoteca exótica, es lo que llaman el "ARM explosiva" como la ARM 2/28. Esta tiene una tasa de interés baja durante los dos primeros años y luego la tasa de interés se ajusta cada seis o doce meses por el plazo del préstamo.

Generalmente, las ARM explosivas se consideran hipotecas de "baja categoría" (sub-prime en inglés) aquellas otorgadas para personas de alto riesgo crediticio. Pero muchos prestatarios de clase media también han entrado a la ARM 2/28 en los últimos años, de acuerdo a Evan Fuguet, consultor del Centro para Préstamos Responsables en Durham, N.C. "Nadie es inmune a los préstamos predatorios. En base a un estudio de hipotecas sub-prime emitidas del 1998 hasta el 2006, el Centro pronostica que 2.4 millones de familias han perdido o perderán sus casas por despojo debido a que sus préstamos de baja categoría. Las hipotecas exóticas también pueden llevarlo al despojo.

Con las hipotecas exóticas, una trampa común en la que caen los prestatarios es la creencia de que "Si un prestamista está dispuesto a darme una hipoteca, yo debo ser capaz de pagarla." Ese es el trabajo del prestamista, después de todo, debe prestarles el dinero solamente a aquellas personas que lo puedan pagar. "En algún momento en los últimos años, muchos prestamistas se convirtieron en facilitadores de créditos y a la vez fiscalizadores. Muchos consumidores no se dan cuenta de esto, bajo su responsabilidad."

Mientras tanto, los dueños de casas con necesidad de hipotecas exóticas enfrentan decisiones difíciles o quizás ninguna en el mercado debilitado de viviendas que existe hoy. "Si antes, la gente tenían préstamos que no podían pagar," Fuguet dice, "ellos podrían refinanciar o vender su casa, aún si perdieran dinero. Pero con un mercado de bienes raíces más débil, esas opciones desaparecen"

Póngale un alto a los problemas

Aún así, la vigilancia de consumidores es crítica, dicen los expertos. Haga muchas preguntas sobre cualquier hipoteca que usted esté considerando. ¿Cuánto puede subir la tasa de interés? ¿Qué tan frecuentemente pueden aumentar los pagos? ¿Qué tan grande es el incremento en el pago que usted puede afrontar algún día? ¿El pago que le están cotizando incluye los impuestos de propiedad y el seguro de la propiedad? ¿Hay alguna cuota de penalidad por cancelar el préstamo por adelantado?

"La gente se puede meter en problemas muy rápidamente," dice Fuguet, "si no entienden qué puede causar un préstamo."

Su mejor protección es trabajar con un prestamista que conteste todas sus preguntas y le revele toda la información sobre sus opciones de hipotecas. Para ayudarle a buscar sus mejores intereses, vaya al prestamista que usted puede confiar: su credit union.

Publicado 12-14-09

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