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El Abono Inicial para su Hogar: ¿Puede Empezar sin Enganche o con un Pago Mínimo?

por Dianne Molvig

En el 2014, doce por ciento de los compradores de viviendas por primera vez informaron que ahorrar para su enganche fue difícil. Entre estos compradores, 43 por ciento informo tener préstamos estudiantiles, 38 por ciento deben tarjetas de crédito, y 31 por cientos tienen prestamos automóviles, según al 2014 National Association of REALTORS. Washington, D. C. Es una señal de los tiempos en los que vivimos hoy.

Hoy en día, muchos compradores por primera vez simplemente no pueden juntar el dinero para el enganche. Un enganche de 5% en una vivienda de $175,000 sería $8,750, mientras que un enganche de tan sólo 3% sería $5,250. Muchos compradores de vivienda por primera vez no tienen tanto dinero en sus ahorros.

Al adquirir su primera vivienda, lo que muchos compradores de vivienda por primera vez si tienen es un buen ingreso y una excelente calificación de crédito. Además, su presupuesto alcanza para cubrir el pago de la hipoteca el cual pudiera ser un poco más de lo que actualmente pagan en renta.

Tales compradores son fuertes candidatos para obtener hipotecas sin enganche o uno mínimo, dice Rita Curtin, Gerente de Bienes y Raíces en Foothill Federal Credit Union en Arcadia, California.

No obstante, "Los que no deben obtener esta hipoteca son aquellas personas que lo hacen sólo para mudarse a una vivienda," dice Curtin, "en realidad no pueden cubrir los pagos mensuales."

Compruebe antes de comprar

Cuando el comprador no hace un enganche o hace un pago inicial pequeño, lo que hace es incrementar su pago mensual ya que está pidiendo más dinero prestado. También, pagará un seguro privado mensual de hipoteca o (PMI en inglés), el cual se convierte en parte de su pago. El propósito del PMI es proteger al que financia la vivienda contra el riesgo elevado de pérdida cuando el comprador paga menos del 20% de enganche; algunos programas eliminan el PMI.

El mayor pago mensual es el primer factor a considerar. También piense que su pago pueda que hasta se incremente posteriormente. Algunas de las hipotecas sin enganche o de bajo enganche tienen una tasa fija, pero muchas veces pueden tener una tasa ajustable. "Si la tasa cambia en un año o dos," Curtin apunta, "puede que tenga una sorpresa desagradable."

Para evitar aquello, asegúrese de que entiende cuándo su tasa puede subir y por cuánto. Averigüe exactamente cuánto significa dicha subida en su pago mensual, aconseja Curtin, y determine si puede sufragar dicho aumento.

"La manera de comprobar esto," dice ella, "es separar la cantidad de dinero [igual al aumento en pago] cada mes, menos la renta que está pagando ahora. Si puede vivir de esa manera, entonces está listo para hacer el trato. De no ser así, usted necesita ahorrar más dinero para el enganche y reducir así el pago de la hipoteca." Eso también le ayudaría a ser elegible a una hipoteca con tasa fija.

Evite engañarse

Los compradores que compran una vivienda con poco o sin un enganche pueden caer a la locura. Pueden asumir que si el pago de la hipoteca aumenta por encima de lo que pueden cubrir, entonces podrán vender la vivienda, recuperar los costos y terminar en donde empezaron.

Sin embargo el vender la vivienda sin perder dinero "no es una apuesta segura", dice Allen Fishbein, antes el Director de Vivienda y Política de Crédito para la Consumer Federation of America, en Washington, D.C.

"No es automático," explica él, "que en cualquier momento usted podrá vender su vivienda y obtener el dinero suficiente como para cubrir todos los costos de la hipoteca más su comisión de intermediario" al vender la vivienda. De hecho, todos estos costos pueden llegar a ser más de lo que puede obtener al vender la vivienda y tendrá que pagar la diferencia.

Este tipo de casos no les preocupaba a los compradores en los últimos años dado que los precios de las viviendas mantenían subiendo. Sin embargo, los precios bajaron drásticamente en muchas comunidades. Al asumir que usted podrá acumular el valor presente (equity) solamente mediante la apreciación de su hogar "puede tornarse en algo que no tiene sentido," dice Fishbein.

¿Es la oferta demasiado buena para rechazarla?

Al agregar las desventajas que se puedan provocar, Fishbein dice, es el hecho de que las opciones de un enganche mínimo o nulo son a veces combinadas con otras características en la hipoteca. "Hay una preocupación en cuanto al riesgo en la combinación de estas características," dice él. "Los prestatarios necesitan considerar eso también. No es que si hay que pensar si tiene sentido en abonar tan poco como sea posible, pero cuales son las otras características que se están eliminando del tipo de hipoteca."

Por ejemplo, una hipoteca de sólo intereses requiere que el prestatario pague solamente el interés durante los primeros años, sin reducir el monto del préstamo ni acumulando valor presente (equity). Con una hipoteca de enganche mínimo, el abono es bajo durante los primeros años. Sin embargo si el pago es tan bajo que ni siquiera cubre los intereses, el monto de la hipoteca en realidad se incrementa durante esos años. Esto se conoce como amortización negativa. Otras hipotecas no requieren de documentos que confirmen los ingresos del prestamista cuando la solicitan. El prestamista simplemente confía en lo que dice el prestatario quien puede estar tentado a alterar su ingreso.

Los consumidores son abrumados con ofertas de hipotecas en el Internet, televisión y otros medios. Puede ser difícil el entender las diferentes características de estos productos. Por eso es que Fishbein recomienda procurar una consejería independiente de un profesional para elegir la mejor hipoteca para usted.

"Muchos productos hipotecarios son vendidos por intermediarios que preguntan, '¿Qué clase de vivienda quiere? ¿Cuánto cuesta? ¿Qué necesita para calificar? Entonces empiezan a hablar de distintas características de forma confusa hasta que encuentran un pago mensual que aparenta estar al alcance del comprador," dice Fishbein.

Tristemente el comprador puede calificar hoy, pero tendrá problemas en el futuro. Curtin conoce a personas que han pasado por esto y algunos eran socios de la credit union cuando solicitaron el préstamo en otra institución financiera. Terminaron con un pago demasiado alto y sin valor presente (equity) en sus hogares.

Luego, van a la credit union en busca de ayuda para salir de su aprieto financiero. "Tratamos de ayudar," dice Curtin. "Y les decimos, 'Debieron haber esperado para ahorrar o venir a vernos primero.' Sin embargo, las hipotecas sin o con enganche reducido pueden ser una buena opción para el comprador apropiado en la situación apropiada. "Pero a veces," dice Curtin, "usted solamente necesita ser paciente y esperar un año, o quizás dos, hasta que esté listo en vez de correr el riesgo de perder su vivienda." 

Publicado 06/17/2015

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